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アパート・マンション経営を、不動産の相続対策に活用しませんか?

右肩上がりの土地神話はもう昔のこと。今や土地の値上がりはほとんど期待できません。
かたや、相続税や固定資産税などの土地所有に必要な税金は増加するばかりです。つまり、ご先祖様から受け継いだ大切な資産を次の代に残すためには、節税対策抜きでは考えがたいのが現実です。

アパート・マンション経営でこんな節税が

土地を守って行くためにかかる税金の代表的なものは相続税と固定資産税です。アパート経営は、それらの節税にこんな効力を発揮します。

・建設にともなう借入金が相続財産から差し引かれます。
・敷地が貸家建付地となり相続時の評価額が下がります。
・住宅用地となることで固定資産税評価額が軽減されます。


また、家賃収入は納税資金などに充てることも可能です。土地から現金が生み出されることはアパート経営のもう一つの強みと言えます。

相続税節税の仕組み

相続税は、被相続人(死亡した人)の財産から課税遺産の総額を算出し、各相続人の法定相続分に応ずる取得財産価額にかかる相続税を合計したものがその総額になります。したがって、課税遺産の総額を少なくすることが節税につながります。アパートやマンションの建設は、更地や駐車場に利用するより相続財産の評価額を軽減できます。

相続税評価額の違い

(例)敷地1,000㎡ 路線価8万円/㎡ 建築費7,500万円 借入金9,000万円

 

更地で相続

アパート建設後

土地

1,000㎡×8万円
=8,000万円

1,000㎡×8万円×(1-0.5×0.3)
=6,800万円
※1

建物

 

固定資産税評価額×0.7
=3,000万円
※2

借入金

 

-9,000万円
※3

合計

8,000万円800万円
※1 貸家建付地
土地の相続税評価は、路線価に面積を乗じた価額や固定資産税評価額に倍率を乗じた価額が基本となります。アパート・マンションの敷地は貸家建付地といい、一般の宅地に比べて15%(地域によって異なります)前後減額されます。つまり、更地に貸家を建てることにより土地の評価が下がるのです。
※2 借家権割合
建物は、固定資産税評価額が相続税の評価額になります。この固定資産税評価額は、実際の建築費の50~60%程度が通常です。その上、この借家権割合により、アパートやマンションなどの評価は、一般の建物に比べて30%減となります。つまり、実際の建築費から比較すると40%ほどになってしまいます。
※3 債務控除
債務控除とは、課税遺産算出の際、被相続人の借入金等の債務を相続財産から差し引くことです。アパート・マンションの建設による借入金もその債務に該当します。したがって、その借入残高は債務控除額として課税遺産額の総額を減少させることにつながります。
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