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古借家建替え実例②

建替え実例Ⅲ　～豊橋市～

　４００坪の敷地に築１１０年の家を改造した借家をはじめ、５棟７戸の木造貸家が建っていました。満室の貸家は家賃約４万円で、新しいものでも築３０年経過。管理は大家さんがすべてしていましたが、次第に手がかかるようになり、おまけに入居者さんは、室内で犬を飼うなどやりたい放題でした。
大家さんは以前から、次の代へスムーズに引き継ぐために管理も含め新しい形にしておきたいというお考えでした。また、他にも市街化区域に土地があり相続税対策もしなければならないとのこと。さらに耐震性の問題も。２～３年前に市の耐震診断を受けた時には、２棟４戸は「倒壊または大破壊の危険あり」の判定で、安全性に問題があることが分かりました。

その大家さんは、当社の現場見学会やセミナーにも参加されており、いろいろと相談を受ける間柄でした。そこで大家さんと検討し、「安定した需要が見込めるゆとりのプランで周囲の環境にあったもの」ということで、２階建１２世帯のファミリータイプのプランをご提案し、建替えが決まりました。
入居者さんの立退きがスムーズにいくか大変心配されていましたが、退去をお願いする書面の作成から立退き交渉まで任せていただきました。

まず１世帯の入居者さんからすぐに反応が…。市外に住む息子さんも交え、早速交渉に入りました。最初の退去をスムーズに終えることは後に続く入居者さんの動きにも影響します。誠意をもって対応した結果、交渉を始めて１ヶ月程で退去。これが引き金となり他の入居者さんにも動きが出始めました。

そんな中、２世帯の方がこれを機に住宅を購入予定だとわかり、残り４世帯の交渉が本格的になりました。荷物の搬出の手伝い、入居者さんの移転先を見つけ、その大家さんを捜して訪問、結果を入居者さんに伝えたり。いろいろと骨を折りましたが１世帯を残し退去が完了。最後の１世帯は３０年近く住んでいる単身７０代の男性。近くの借家へ移転希望でしたが、なかなか希望に沿う物件がありません。

そんな折、出身地に空き家の生家があることがわかりました。しかし今の状態ではすぐに住めません。どうしたものかと思っていたところ、突然、生家へ帰ると言い出しました。当方としては良いのですが、その生家をすぐに住める状態にしなければなりません。３週間程でトイレ、風呂などの水回りも含めリフォームを実施し、引越が完了。退去のお願いから約４ヶ月で全てが完了しました。原則的に敷金の返還、最後の１ヶ月分の家賃の返還、引越し費用の負担のみの条件で退去していただきました。時間的にも費用的にもスムーズに運んだ例と言って良いでしょう。

契約の日から９ヶ月目には新しいアパートが完成し、すぐに満室となりました。また物件の管理も全て当社に任せていただくことになり、長い間守ってきた借家が大家さんの手から離れることとなりました。

建替え実例Ⅳ　～豊川市小坂井町～

　駅近くの２７０坪の敷地に、築３０年の木造平屋の借家を４棟６戸、その１０年後に建てた木造借家を２戸、賃貸していました。借家の管理は大家さん自ら行い、修繕等も自分で行っていました。家賃は平均で３万円前後。値上げもせず割安なため満室の状態でした。

　そのうち先に建築した６戸には、みるみる老朽化が目立つようになり、修繕もかなりの手間がかかり始めていました。さらに、その地域に下水道が整備され近いうちに下水切換え工事をしなければならないという事態。全８戸すべて下水切換え工事をするとかなりの出費。さりとて、その出費を賄うには家賃を上げねばならない。しかし、建物が古いので難しい…。どうしたものかと悩んでいました。もちろん建替えも頭にありましたが、入居者さんの立退きをどうしたらよいか思案にくれていました。

　このような相談を受け当社では、老朽化が進んでいた６戸を建替え、もう２戸については下水切換えを実施したうえ、しばらくそのままにしたらどうかという提案をしました。税対策には借入をした方が良いが、あまり多くても不安だという大家さんの考えに沿ったもので、十分な検討を重ね、また立退きについては全面的にバックアップすることで建替えを決意されました。

　まず、入居者さん宛てに立退きをお願いする旨の手紙を大家さんが直接入居者さんに持参。以後の窓口は当社ということで立退き交渉が始まりました。

　入居者さんは２室を借りていた１世帯を含め５世帯で、1人暮らしの方が３世帯、２室を借りていた夫婦と子供さん２人の世帯、そして夫婦と高校生、大学生の子供さんというものでした。1人暮らしの３世帯の方は、ご自分でそれぞれ転居先を見つけ、２室を借りていた入居者さんは、当社で管理する他のアパートへ、当初の期限である３ヶ月で転居していただきました。これは今まで大家さんが入居者さんと上手におつき合いをされていたからでしょう。ここで残るのは夫婦と高校生、大学生の子供さんのある世帯です。いろいろ転居先を紹介するのですが様々な理由をつけてなかなか動こうとしません。そこで大家さんと共に足を運んで詳しい事情を聞いてみると、どうやら本音は「立退き料」が欲しいということのようでした。

　そこで大家さんと相談し、最後の１世帯を残してぐずぐずしていては損失の方が大きくなるという結論に達し、立退き料を支払うことにしました。立退き料の支払いと引き換えに、立退き期限を２ヶ月早めてもらい、立退き料は退去を確認してから支払うことを約束しました。

　　　　　