アパートの税務①
不動産取得税
土地建物などの不動産を取得したときにかかる税金で、固定資産税評価額の4%の税率で課税されます。取得後60日以内に都道府県に申告する必要があります。
自己用住宅や賃貸住宅の場合には、軽減措置があります。まず税率が3%になること（定められた期日まで）、さらに新築住宅（賃貸住宅を含む）では、一戸の床面積が50㎡以上（戸建以外の貸家は40㎡）240㎡以下であれば、一戸当り1,200万円の控除があります。よってアパートは、ほとんどの場合課税されません。
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日現在の土地、建物、償却資産の所有者に課税される税金で、固定資産税の税額は、課税標準額（固定資産税評価額）に標準的な税率として1.4%を、都市計画税の税額は、課税標準額に0.3%を超えない範囲で市町村が条例で定める率を掛けた額になります。
なお、住宅用地の場合、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）の固定資産税については価格が6分の1（都市計画税は3分の1）に、200㎡を超える一定面積部分の固定資産税は価格が3分の1（都市計画税は3分の2）に軽減されます。アパートの場合は１室当りで200㎡を超えるケースはまずないため、小規模住宅用地の対象になるはずです。
また、居住用部分が総床面積の50%以上で、なおかつ1戸当りの床面積が280㎡以下で50㎡（貸家の場合は35㎡）以上である新築住宅については、新築後3年間、中高層耐火建築住宅の場合には5年間、120㎡までの部分の税額が2分の1に軽減されます。
固定資産税の税率
| 非住宅用地 | 住宅用地 | |
|---|---|---|
| 200㎡以下 | 200㎡超 | |
| 非住宅用地 | 小規模住宅用地 | 住宅用地 |
| 評価額×税率 | 評価額×1/6×税率 | 評価額×1/3×税率 |
所得税
アパート経営による不動産所得とは｢総収入｣から｢必要経費｣を差し引いた金額です。
総収入とは家賃収入、礼金、駐車料などの合計をいいます。必要経費とは、固定資産税、都市計画税などの公租公課、火災保険料、修繕費、管理費、減価償却費、借入金の金利、専従者給与などがあります。
支出のない必要経費をいかに多く計上するかが節税のポイントになります。減価償却費を有効に活用することや、青色申告をすることでそのような経費を算出することができます。また、所得が多い場合には法人にして所得を分散するのも一つの方法です。
