サンエムのアパート
手軽なうえに確実な土地活用法
土地さえあれば資金が無くてもできる。これはアパート・マンション経営の大きな魅力の一つです。
また、どのような事業にも必要な専門知識がほとんど要らず、そのうえ人件費も掛からないという手軽さもあります。
家賃収入は季節や月によるばらつきがなく、毎月安定しています。利回りでは他の事業より劣ることもありますが、確実な事業といえます。
また、管理会社に任せることによって、わずらわしい管理や空き家の心配から逃れることも可能です。
長期にわたる安定収入源となる
現在の日本人の平均寿命は80歳。高齢化社会がやってきました。
この長い老後をより安心して過ごすためには公的年金以外の収入が必要です。毎月確実な家賃収入は私的年金ともいえる頼りになる収入源となります。
また、土地を守っていくために必要な税金などの費用は、ぜひその土地でまかないたいものですが、家賃収入はその対策にも有効です。
節税対策になる
アパート・マンション経営をはじめる方の動機の一つに節税対策があげられます。建てることによって土地の評価が下がり、固定資産税や相続税などの税金の軽減につながります。
また、建設費用の借入金はマイナス資産となり相続財産から控除されます。つまり相続税が節税されるわけです。このアパート・マンション経営はいまや相続税対策の定番となっています。
他の土地活用との比較
以下の表は、郊外の250坪をモデルにした土地活用の比較です。
アパート経営は当初費用としての借入金はありますが、収入はその他の土地活用法と比べ3倍から5倍もあり、わずらわしさやリスクといったデメリットも経営の仕方によって解決できることがわかっていただけます。
| アパート経営 | 賃駐車場 | 定期借地 | ||
|---|---|---|---|---|
| わずらわしさ | 管理会社に任せればほとんど無し | 意外に手間が掛かる | 少ない | |
| 経営のリスク | 入居者が家賃の滞納をすれば契約解除できる | 前もって伝えるなどして解約できる | 借主が地代を滞納しても建物があるため簡単に契約解除はできない | |
| 借入金の有無 | 建築工事費 | 造成工事費 | 造成工事費 | |
| 換金性 | 返済が完了すれば自由 | 自由に換金できる | 50年間は固定化される | |
| 収支 | 収入：賃料 | 72,000×8戸×12ヶ月 =6,912,000円 |
4,000円×40台×0.9×12ヶ月=1,720,000円 | 350円×250坪×12ヶ月=1,050,000円 |
| 支出：返済金、 国定資産税、 管理費等 |
（6,500万借入） 4,341,200円 |
（350万借入） |
（350万借入） 540,000円 |
|
| 収支 （収入-支出） |
2,570,000円 | 770,000円 | 510,000円 | |
アパート経営の収支
敷地250坪、2LDK8世帯アパート新築
| 前提条件 賃貸条件 | 家賃64,000円、共益費2,000円、駐車場2台6,000円 |
| 借上家賃 | 上記金額の90% ※計算上、端数は切り捨ててあります。 |
| 資金計画 | 自己資金0円、借入金6,500万円、金利2%、30年返済 |
| 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 収入 （借上家賃） |
6,910,000 (6,220,000) |
6,910,000 (6,220,000) |
6,910,000 (6,220,000) |
6,910,000 (6,220,000) |
6,910,000 (6,220,000) |
|
| 支出 | ローン返済 | 2,880,000 | 2,880,000 | 2,880,000 | 2,880,000 | 2,880,000 |
| 火災保険料 | 60,000 | 60,000 | 60,000 | 60,000 | 60,000 | |
| 固定資産税 | 360,000 | 360,000 | 360,000 | 540,000 | 540,000 | |
| 修繕維持費 | 350,000 | 350,000 | 350,000 | 350,000 | 350,000 | |
| 合計 | 3,650,000 | 3,650,000 | 3,650,000 | 3,830,000 | 3,830,000 | |
| 収支 （借上家賃－支出） |
2,570,000 | 2,570,000 | 2,570,000 | 2,390,000 | 2,390,000 | |
上記モデルの収入は、当社が一括借上げした場合の家賃収入です。
借上げ前の家賃総収入は年間691万円で、借入金に対する利回りは10.6%となります。
都心部などを除けば、一般的にこの利回りが10%を越えれば採算のよいアパート経営といえます。
また、収入に対する収支の割合は4割近くにもなっています。つまり、入居率6割以上ならば経営が成り立つわけです。
